Pasos para la compra-venta de inmuebles en Uruguay

La compraventa de inmuebles en Uruguay es un proceso que ofrece un alto nivel de seguridad jurídica, tanto para compradores nacionales como extranjeros. El país se destaca por no imponer restricciones a la adquisición de propiedades por parte de extranjeros, y por contar con un sistema registral sólido que protege los derechos de propiedad.

Sin embargo, se trata de una operación que involucra múltiples etapas legales, la intervención obligatoria de un escribano público, el pago de impuestos y la verificación exhaustiva de la situación jurídica del inmueble. Conocer cada paso del proceso es fundamental para evitar sorpresas y proteger tu inversión.

En esta guía te explicamos en detalle cómo funciona el proceso de compra y venta de inmuebles en Uruguay, qué costos implica, qué impuestos debés pagar y qué precauciones tomar en cada etapa.

¿Quién puede comprar un inmueble en Uruguay?

Uruguay es uno de los pocos países de América Latina donde los extranjeros pueden comprar inmuebles con exactamente los mismos derechos que los ciudadanos uruguayos. No se requiere residencia, no hay permisos previos ni restricciones por nacionalidad o tipo de propiedad.

Los requisitos para adquirir un inmueble son mínimos:

• Ser mayor de edad.
• Contar con un documento de identidad válido (cédula de identidad uruguaya o pasaporte vigente para extranjeros).
• Disponer de los recursos económicos para la operación.

La compra puede realizarse como persona física o a través de una persona jurídica (Sociedad Anónima, SAS, SRL, entre otras), tanto nacionales como extranjeras. Tampoco es necesario estar presente físicamente en Uruguay: la operación puede realizarse mediante un poder notarial otorgado a un representante.

El rol del escribano en la compraventa

En Uruguay, el escribano público (notario) es el profesional central de toda operación inmobiliaria. Su intervención es obligatoria y su rol va mucho más allá de redactar la escritura.

El escribano designado por el comprador es quien se encarga de:

• Realizar el estudio de títulos, que consiste en verificar la cadena de propiedad del inmueble durante los últimos 30 años.
• Solicitar y analizar entre 8 y 12 certificados ante distintos organismos (Registro de la Propiedad, DGI, BPS, Dirección Nacional de Catastro, entre otros).
• Verificar que el inmueble no tenga hipotecas, embargos, interdicciones ni irregularidades.
• Redactar el boleto de reserva, la promesa de compraventa y la escritura definitiva.
• Gestionar la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad Inmueble.
• Actuar como agente de retención de los impuestos correspondientes (ITP, IRPF).

La elección del escribano es un derecho del comprador, según lo establece el artículo 35 del Reglamento Notarial y el artículo 1673 del Código Civil uruguayo. Los gastos del escribano son, salvo pacto en contrario, de cargo del comprador.

Proceso de compra de un inmueble: paso a paso

1. Selección de la propiedad y negociación

El primer paso es identificar una propiedad que se ajuste a tus necesidades y presupuesto. Esto puede hacerse a través de una inmobiliaria, por búsqueda directa en portales inmobiliarios o mediante contacto directo con el propietario.

Una vez identificado el inmueble, se negocia el precio y las condiciones generales de la operación (forma de pago, plazos, fecha de entrega, etc.).

2. Firma del boleto de reserva

Cuando ambas partes llegan a un acuerdo, se firma el boleto de reserva. Este documento es jurídicamente una promesa de contratar, es decir, un compromiso preliminar que establece las condiciones bajo las cuales se formalizará la compraventa.

El boleto de reserva incluye:

• Identificación de las partes (comprador y vendedor).
• Descripción del inmueble (padrón, ubicación, superficie).
• Precio acordado y forma de pago.
• Plazo para el otorgamiento de la escritura (generalmente 30 a 60 días).
• Multas en caso de incumplimiento por cualquiera de las partes.

En esta etapa, el comprador entrega una seña equivalente al 10% del precio de venta, que queda en custodia del escribano. El vendedor, por su parte, entrega los títulos de propiedad del inmueble. La firma del boleto implica que el inmueble se retira del mercado.

3. Estudio de títulos y verificación del inmueble

Durante el plazo establecido en el boleto, el escribano del comprador realiza un estudio exhaustivo de la situación jurídica, tributaria y catastral del inmueble. Esto incluye:

• Verificación de la cadena de titularidad en el Registro de la Propiedad.
• Solicitud de certificados registrales (inhibiciones, embargos, interdicciones, gravámenes).
• Certificados de la DGI (situación fiscal del vendedor y del inmueble).
• Certificados del BPS (para verificar que el vendedor no tenga deudas como empleador).
• Verificación del valor catastral ante la Dirección Nacional de Catastro.
• Verificación de la situación respecto a la contribución inmobiliaria y otros tributos departamentales.

Si durante el estudio se detectan problemas que no pueden subsanarse en el plazo acordado, el contrato se rescinde y se restituyen la seña al comprador y los títulos al vendedor.

4. Promesa de compraventa (opcional)

En algunas operaciones, especialmente cuando el pago se realiza en cuotas, se firma una promesa de compraventa antes de la escritura definitiva. Este contrato, regulado por la Ley N° 8.733, genera a favor del comprador un derecho real sobre el inmueble cuando se inscribe en el Registro de la Propiedad, ofreciendo una protección jurídica muy sólida, similar al derecho de propiedad.

La promesa puede otorgarse en documento privado con firmas certificadas o en escritura pública. Si se firma en documento privado (lo más habitual), el honorario del escribano es del 1,5% del precio.

5. Escritura de compraventa e inscripción registral

Una vez que el escribano verifica que toda la documentación está en regla y que no existen deudas ni gravámenes pendientes, se procede a la firma de la escritura de compraventa.

La escritura se firma en el protocolo del escribano del comprador, en presencia de ambas partes (o sus representantes). Simultáneamente con la firma, se realiza el pago del precio y la entrega del inmueble (salvo que las partes hayan acordado condiciones diferentes).

Firmada la escritura, el escribano expide una primera copia que debe inscribirse inmediatamente en el Registro de la Propiedad Inmueble del departamento donde se encuentra el inmueble. Con la inscripción registral, el comprador se convierte en propietario pleno del inmueble.

Proceso de venta de un inmueble

Si estás del lado del vendedor, el proceso tiene sus propias particularidades:

1. Evaluación y preparación del inmueble

Antes de poner el inmueble en venta, es recomendable realizar una tasación profesional para establecer un precio acorde al mercado. Los factores que inciden en el valor incluyen la ubicación, superficie, estado de conservación, antigüedad, orientación y servicios de la zona.

Realizar reparaciones menores, pintura y una limpieza profunda puede aumentar significativamente el atractivo de la propiedad y su valor percibido.

2. Publicación y comercialización

La propiedad se lista en el mercado a través de una inmobiliaria o de forma particular. En Uruguay, las inmobiliarias publican en portales como Mercado Libre, Infocasas y Gallito, entre otros. Una buena presentación con fotografías profesionales y descripción detallada es clave para atraer compradores.

3. Negociación, boleto y cierre

Una vez que se recibe una oferta aceptable, se firma el boleto de reserva y se da inicio al proceso de estudio de títulos por parte del escribano del comprador. Durante este período, el vendedor debe facilitar los títulos de propiedad y toda la documentación que el escribano requiera.

El cierre se produce con la firma de la escritura de compraventa, el cobro del precio y la entrega del inmueble.

4. Obligaciones fiscales del vendedor

El vendedor debe tener en cuenta que la venta genera obligaciones impositivas específicas, como el ITP y, en caso de existir ganancia, el IRPF por incremento patrimonial (que se detallan más adelante).

Costos de la compraventa de inmuebles en Uruguay

Uno de los aspectos más importantes (y donde más sorpresas suelen llevarse compradores y vendedores) son los costos asociados a la operación. A continuación, un desglose detallado:

Costos para el comprador

Honorarios del escribano

El honorario estándar del escribano es del 3% del precio de la operación (o del valor catastral, el que sea mayor), según el arancel referencial de la Asociación de Escribanos del Uruguay (AEU).

A ese 3% base se le suma:

• IVA del 22% sobre el honorario.
• Aporte a la Caja Notarial, que representa aproximadamente el 15% del honorario base.

Esto lleva el costo efectivo total del escribano a aproximadamente un 4,1% a 4,2% del precio de la operación, no el 3,66% que se menciona habitualmente. Para viviendas de valor accesible (hasta 2.200 UR), el arancel notarial se reduce al 50%.

Si previamente se firmó una promesa de compraventa, el 1,5% pagado por esa etapa se descuenta del 3% de la escritura definitiva, por lo que al momento de escriturar se abona solo el 1,5% restante.

Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) – Parte del comprador

El comprador paga el 2% del valor catastral del inmueble (fijado por la Dirección Nacional de Catastro, no sobre el precio de compra). El valor catastral suele estar por debajo del valor de mercado, por lo que el impacto real es menor al que se calcula sobre el precio.

Comisión inmobiliaria

Si la compra se realiza a través de una inmobiliaria, la comisión estándar para el comprador es del 3% + IVA (3,66%) sobre el precio de la operación. Esta comisión es negociable y no aplica en operaciones entre particulares.

Gastos registrales y certificados

Los costos de inscripciones, certificados registrales y timbres oscilan entre USD 300 y USD 800, dependiendo de la complejidad de la operación.

Ejemplo práctico: compra de un inmueble de USD 150.000

Para un inmueble con precio de venta de USD 150.000, el comprador puede estimar los siguientes costos aproximados:

• Escribano (4,2%): USD 6.300
• ITP comprador (2% sobre valor catastral): variable, estimado USD 1.000 a 2.000
• Comisión inmobiliaria (3,66%): USD 5.490
• Gastos registrales: USD 300 a 800
• Total estimado: USD 13.000 a 14.600 (además del precio del inmueble)

Costos para el vendedor

Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) – Parte del vendedor

El vendedor también paga el 2% del valor catastral del inmueble. El ITP total de la operación es del 4% (2% cada parte), calculado sobre el valor real catastral.

IRPF por incremento patrimonial

Si la venta genera una ganancia, el vendedor debe pagar el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) en su categoría de incrementos patrimoniales. La tasa es del 12% sobre la ganancia, no sobre el precio total de venta.

Existen dos métodos para calcular la ganancia:

• Criterio real: se calcula la diferencia entre el precio de venta y el costo de adquisición (actualizado por IPC/UI), más las mejoras realizadas. Es el único método disponible para inmuebles adquiridos después del 1° de julio de 2007.
• Criterio ficto: disponible solo para inmuebles adquiridos antes del 1° de julio de 2007. La ganancia se estima como el 15% del precio de venta, lo que resulta en un impuesto efectivo del 1,8% sobre el precio total. Puede ser significativamente más conveniente cuando la ganancia real es alta.

El escribano actúa como agente de retención: calcula el IRPF, lo descuenta del precio de venta y lo paga a la DGI dentro de los 15 días corridos.

Exoneración por vivienda permanente

La ley prevé una exoneración total del IRPF cuando se cumplen simultáneamente todas estas condiciones (artículo 38, literal L del Título 7 del Texto Ordenado 2023):

• El inmueble vendido constituía la vivienda permanente del contribuyente.
• Se adquiere una nueva vivienda que también será vivienda permanente.
• Entre la venta y la compra no transcurren más de 12 meses.
• El valor de la nueva vivienda no supera las 1.800.000 UI.

Aun cuando se cumplen todas las condiciones, el escribano retiene igualmente el impuesto. El contribuyente puede luego solicitar su devolución ante la DGI.

Comisión inmobiliaria del vendedor

Si la venta se canaliza a través de una inmobiliaria, el vendedor también paga comisión: 3% + IVA (3,66%) sobre el precio de la operación.

Impuestos recurrentes como propietario de un inmueble

Una vez adquirido el inmueble, el propietario deberá hacer frente a los siguientes tributos recurrentes:

• Contribución inmobiliaria: impuesto departamental que se paga anualmente (puede fraccionarse en cuotas).
• Impuesto de Primaria: contribución para el financiamiento de la educación primaria, también anual.
• Tasa de saneamiento y alumbrado: según la ubicación del inmueble.
• Gastos comunes: si se trata de una propiedad horizontal (apartamento, casa en complejo).

Compra de inmuebles por extranjeros: consideraciones especiales

Si bien Uruguay no impone restricciones a la compra por extranjeros, hay algunos aspectos prácticos a considerar:

No es necesaria la presencia física

Un extranjero puede comprar un inmueble sin pisar Uruguay. Basta con otorgar un poder notarial a un representante en el país, quien firmará la escritura en su nombre. El poder debe estar apostillado o legalizado según corresponda.

Estructuras de compra

La compra puede hacerse como persona física (con pasaporte) o a través de una sociedad. Cada estructura tiene implicancias fiscales diferentes. Las Sociedades Anónimas con acciones nominativas son frecuentes para inmuebles rurales, mientras que las SAS se han popularizado para inversiones urbanas.

Impuestos para no residentes

Los propietarios extranjeros que no tienen residencia fiscal en Uruguay tributan por el Impuesto a las Rentas de los No Residentes (IRNR) en lugar del IRPF. Las tasas y lógica de aplicación son similares: 10,5% sobre ingresos por alquiler y 12% sobre ganancias de capital por venta.

Cambios fiscales desde 2026

A partir de enero de 2026, la Ley de Presupuesto introdujo un régimen de transparencia fiscal que afecta a quienes poseen inmuebles a través de sociedades no residentes: las rentas se imputan directamente a los beneficiarios finales (personas físicas con participación del 5% o más). Además, el Tax Holiday para nuevos residentes fiscales se extendió a 11 años.

Inmuebles rurales: consideraciones adicionales

La compraventa de inmuebles rurales en Uruguay tiene algunas particularidades respecto a los urbanos:

• Es obligatoria la inscripción de la operación en el Banco de Previsión Social (BPS).
• Las Sociedades Anónimas propietarias de inmuebles rurales deben tener acciones nominativas.
• Se requiere la intervención de la Dirección Nacional de Catastro y, en algunos casos, del Instituto Nacional de Colonización (INC).
• Los plazos del proceso pueden ser más extensos debido a la verificación de la situación agraria y productiva del predio.

Errores frecuentes en la compraventa de inmuebles

Basados en la práctica inmobiliaria en Uruguay, estos son los errores más comunes que cometen compradores y vendedores:

• Confundir el arancel del escribano con el costo total. El 3% del escribano es solo una parte. Sumando IVA, Caja Notarial, ITP, comisión inmobiliaria y gastos registrales, el costo total de compra puede superar el 10% del precio del inmueble.
• No verificar el valor catastral antes de la operación. El ITP se calcula sobre el valor catastral, no sobre el precio de compra. Consultá el valor en la Dirección Nacional de Catastro antes de comprometerte.
• No considerar el IRPF al vender. Muchos vendedores no calculan el impacto del 12% sobre la ganancia y se sorprenden al momento de la escritura.
• Firmar un boleto de reserva sin asesoramiento. El boleto genera obligaciones legales y multas por incumplimiento. Siempre firmá con la intervención de un escribano.
• No mantener comunicación fluida con el escribano. El proceso entre el boleto y la escritura puede llevar semanas o meses. La falta de comunicación genera demoras y problemas evitables.
• Comprar sin estudio de títulos completo. Nunca entregues el 100% del precio sin que el escribano haya completado el estudio de títulos y verificado que el inmueble está libre de gravámenes.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto demora una compraventa de inmueble en Uruguay?

Desde la firma del boleto de reserva hasta la escritura definitiva, el proceso suele demorar entre 30 y 60 días, dependiendo de la complejidad del estudio de títulos y la disponibilidad de certificados.

¿Quién elige al escribano?

El comprador. Es un derecho establecido por la normativa notarial y el Código Civil uruguayo. Los gastos del escribano son, salvo acuerdo en contrario, de cargo del comprador.

¿Puedo comprar un inmueble en Uruguay siendo extranjero sin residencia?

Sí. No necesitás residencia, ciudadanía ni cédula uruguaya. Solo un pasaporte vigente y los fondos para la operación. Podés incluso comprar a distancia mediante poder notarial.

¿Qué pasa si el estudio de títulos revela problemas?

Si los problemas no pueden subsanarse dentro del plazo acordado, el contrato se rescinde. Se devuelve la seña al comprador y los títulos al vendedor, sin multas para ninguna de las partes.

¿Cuánto es el ITP total de una compraventa?

El 4% del valor catastral del inmueble: 2% a cargo del comprador y 2% a cargo del vendedor. Se calcula sobre el valor real fijado por la Dirección Nacional de Catastro, que suele estar por debajo del valor de mercado.

¿Es obligatorio pasar por una inmobiliaria?

No. La compraventa puede realizarse directamente entre particulares. Sin embargo, el escribano es siempre obligatorio. La inmobiliaria facilita la comercialización y negociación, pero no es un requisito legal.

¿Puedo evitar pagar IRPF al vender mi casa?

Sí, si cumplís con todas las condiciones de la exoneración por vivienda permanente: que el inmueble vendido y el adquirido sean tu vivienda permanente, que entre ambas operaciones no pasen más de 12 meses, y que el valor de la nueva vivienda no supere las 1.800.000 UI.

Normativa aplicable

El marco legal que regula la compraventa de inmuebles en Uruguay incluye:

• Código Civil uruguayo – Artículos 1661 y siguientes (compraventa), artículo 1673 (gastos a cargo del comprador).
• Ley N° 8.733 – Promesas de enajenación de inmuebles a plazos.
• Ley N° 10.751 – Propiedad horizontal.
• Título 19 del Texto Ordenado – Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP).
• Título 7 del Texto Ordenado – IRPF, categoría de incrementos patrimoniales.
• Ley N° 18.083 – Reforma tributaria de 2007 (creación del IRPF).
• Reglamento Notarial – Artículo 35 (elección del escribano).
• Arancel referencial de la AEU – Asociación de Escribanos del Uruguay.

Si estás considerando comprar o vender un inmueble en Uruguay, te recomendamos asesorarte con un escribano de confianza y, en operaciones complejas (inmuebles rurales, compradores extranjeros, estructuras societarias), sumar el apoyo de un abogado y un contador que puedan evaluar las implicancias fiscales de la operación.

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